El precio competitivo del alquiler supone una atractiva credencial de las oficinas compartidas, en pleno auge en el mercado español. Actualmente estas superficies suponen sólo el 2% del mercado nacional, pero se espera un fuerte avance en los próximos años, hasta el 15%.

En el horizonte empresarial despuntan periódicamente nichos de negocio, que concentran alrededor a pioneros dispuestos a desarrollar las ideas en busca de la máxima rentabilidad.

En el segmento inmobiliario de oficinas está suscitando interés en estos momentos el formato coworking -término que surge de la unión de las palabras inglesas collaborative y working-, que alude a los espacios de trabajo compartidos y flexibles, en los que los mercados más maduros de EEUU, Reino Unido y Holanda son las referencias mundiales. 

El coworking supone actualmente cerca del 2% del stock de oficinas en España, con Madrid y Barcelona como grandes polos, si bien se espera que llegue al 15% en los próximos años, según Guzmán de Yarza, director de Estrategia de Espacios de Trabajo de la consultora inmobiliaria JLL y director del Máster de Diseño Estratégico de Espacios de IE School of Architecture and Design. 

El desarrollo de este negocio se verá impulsado por la gran flexibilidad que la opción permite a las empresas, con un destacable nivel de servicios comunes y un precio que se anuncia como competitivo. La web de Wework ofrece oficinas privadas -para plantillas de hasta 100 personas- por 500 euros mensuales por empleado. Un escritorio personal -contar con la misma mesa cada día- cuesta 300 euros al mes, mientras que la opción hot desk, que garantiza un espacio de trabajo en un área común del edificio, se consigue desembolsando 250 euros al mes. 

La acogida del formato de oficinas flexibles en nuestro país lo ha aupado hasta el tercer puesto mundial, tras EEUU y Alemania. Que en los espacios de oficinas compartidas se respira una creatividad o innovación de las que es relativamente fácil impregnarse es un mantra en el sector. 

Sin embargo, la irrupción del coworking "no busca competir con oficinas tradicionales, sino dar respuesta a un mercado que pide espacios y servicios diferentes, olvidando la gestión que supone un arrendamiento tradicional y focalizando los esfuerzos y recursos en desarrollar su actividad", explica Raúl Vicente, director de Oficinas de Knight Frank. 

Según la consultora especializada CBRE, los operadores de espacios flexibles contrataron 42.000 metros cuadrados en España en el último año y medio. De ellos, 18.000 correspondieron al primer trimestre de 2018, con siete transacciones destacadas, que incluyen el desembarco del coloso internacional Wework.

En el segundo trimestre, los datos de CBRE muestran un nivel de actividad más modesto, con algo más de 4.200 metros cuadrados, repartidos en tres operaciones. Así, las expectativas depositadas en este formato fortalecen día a día una tendencia ante la que las empresas han comenzado a responder dentro y fuera de España. "Barcelona y Madrid están en situación privilegiada para reaccionar ante uno de los principales retos de la industria, propiciado por el cambio en la cultura del trabajo, un fenómeno ligado antes a firmas tecnológicas pequeñas, pero que ha calado en grupos mayores de todos los sectores", expone Javier Bernades, socio de la consultora Cushman & Wakefield.

Colonial y Merlin

En este contexto, las grandes inmobiliarias nacionales especializadas en producto terciario han comenzado a mover ficha para aprovechar las oportunidades. Colonial, la mayor firma española cotizada, centrada en edificios de oficinas en alquiler, con activos por valor de 11.000 millones de euros, controla desde el pasado octubre la firma de coworking Utopic_US. 

Esta plataforma tiene tres centros en Madrid, abrió otro en Barcelona a comienzos de junio y ultima este verano la apertura del edificio The Window, en la madrileña calle de Príncipe de Vergara, 112. Este edificio tiene 11.300 metros cuadrados distribuidos en ocho plantas, de las que las tres primeras serán espacios flexibles con la huella de Utopic_US.

Rafael de Ramón, fundador y consejero delegado del sello flexible de Colonial, recuerda cuando el negocio en España "eran mesas con borriquetes y zonas con wifi". La Prehistoria del sector se remonta a hace décadas, "cuando profesionales liberales, normalmente de actividades creativas, compartían estudios o talleres para recortar gastos", contextualiza De Yarza. "Ese modelo no era lucrativo, pero a finales de la década de1990 comenzaron a surgir firmas que explotaban esos espacios, conscientes de las posibilidades que se abrían", agrega el experto.

También el pasado octubre la igualmente cotizada Merlin, centrada en la adquisición y gestión de activos inmobiliarios terciarios, anunció la toma del 42% de Innovación Colaborativa, sociedad de la que depende la firma de coworking Loom House, que tiene dos centros en Madrid -Atocha y Huertas-. Además, Innovación Colaborativa acaba de estrenar nuevo proyecto en un edificio de oficinas -Princesa, 5-, cuya última planta se destinará íntegramente al formato flexible bajo el sello Twisttt, como han llamado a su nueva marca conjunta especializada. Twisttt habilitará espacios flexibles en los edificios de Merlin. "En ese primer edificio convivirán espacios tradicionales con áreas flexibles, lo que enriquece y mejora el producto global de la compañía", valora Fernando Ramírez, director de Merlin.

Con un animado calendario de aperturas de este formato en España y niveles medios de ocupación superiores al 85%, queda probada la demanda. Al mismo tiempo, se lanza también un aviso al sector tradicional, "que será cada vez más receptivo a las necesidades del mercado, con lo que veremos nacer una oferta híbrida de edificios, que no sólo ofrecerán lo de siempre, sino que lo mejorarán", asegura José Mittelbrum, director de A&T Investor Leasing Oficinas de CBRE.

En revisión

Las buenas perspectivas del negocio "están obligando ya a los propietarios de los edificios a reconsiderar su modelo", sostiene De Yarza. Este experto no es el único que augura recorrido en este sentido, "pues tenemos ahora una nueva forma de dar valor a los inmuebles, que baja el riesgo, ya que los clientes ocupan los espacios, reduciendo la posibilidad de que la propiedad quede vacía e incrementando la rentabilidad y el valor del inmueble", expone Philippe Jiménez, director general de Spaces España.

Spaces es la enseña especializada en coworking de Regus, un gran proveedor de espacios de trabajo en el mundo, con una red de 3.000 ubicaciones en más de 1.000 ciudades de un centenar de países. Jiménez explica que el mundo corporativo se está adaptando a una nueva forma de trabajar, apostando por una estructura de costes más flexible que, en su opinión, ofrecen de forma cómoda, económica y ágil estos nuevos espacios. 

"El ahorro es significativo, pues los clientes no afrontan costes de estructura, como tampoco desembolsan capital en forma de garantías bancarias, ni asumen los costes salariales de los profesionales que proveen de servicios y contenidos a los espacios", destaca el directivo de Spaces. 

El sello de coworking de Regus abrirá este verano en Castellana, 200, un nuevo centro de 5.300 metros cuadrados de trabajo flexible, "ya que estamos lejos de la saturación del mercado y la demanda se encuentra aún en pleno incremento", valora Jiménez. Algo así parece querer indicar también el desembarco en nuestro país de Wework, gran operador internacional especializado, que apuntala con su llegada las buenas perspectivas del sector. 

"Estamos encantados en España y no descartamos ampliar nuestra presencia en otras ciudades como Valencia y Sevilla", asegura Audrey Barbier-Litvak, directora general de la firma para Francia y Sur de Europa. «Miramos edificios enteros, cuanto más grandes y céntricos, mejor», asegura la ejecutiva, que aclara que la firma no se dedica a diseñar espacios bonitos. "El sentimiento de pertenencia de nuestros clientes a una comunidad laboral y las posibilidades de construcción de una red de contactos, que se genera fácilmente en esos espacios, son aspectos diferenciales de nuestro negocio", explica Barbier-Litvak. 

Un gigante en España

La estadounidense Wework aterrizó en nuestro país el pasado enero y cuenta con dos espacios en Madrid_-Castellana 43 y Castellana, 77-. A Barcelona llegó el mes pasado con un centro llamado Glories, en el distrito tecnológico 22@ de la capital catalana. La apertura de su tercer espacio en Madrid, en Eloy Gonzalo, 27, está prevista para septiembre. 

Con menos de ocho años de historia, Wework se postula como la segunda start up más valiosa del mundo, tras Uber, la red de transporte privado, según The Wall Street Journal. Wework ha recibido rondas de inversión millonarias. 

Por su parte, Convene, otro gran operador, rival de Wework, acaba de conseguir también una inyección millonaria de inversores, entre los que podría estar Blackrock, el mayor fondo de inversión del mundo, que desembolsó 500 millones de libras en 2017 para comprar The Office Group, una firma que explotaba 30 edificios de coworking en Reino Unido. Movimiento sectorial no falta, como tampoco planes de inversión, sólo habrá que ver qué pasa con el tiempo.

 

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